Высота потолков доходных домов

Выше стропила, строители. Минимальную высоту квартир в массовом жилье приведут к стандарту

Власти планируют установить новый стандарт минимальной высоты квартир в массовом жилье

Во второй половине XIX — начале XX века в строящихся в Петербурге доходных домах, не считая особняков состоятельных горожан, высота потолков была не ниже 3,2 м. В домах советской постройки 1960–1980–х годов — хрущевках, домах–кораблях 600–й серии и других — люди живут с потолками 2,5 м. Сейчас встречаются и новые жилые комплексы, даже комфорт– и бизнес–класса, построенные в хорошей локации, но с высотой потолков 2,65 м. Впрочем, это исключение. «Сегодня стандартная высота потолков в новостройках — 2,75 м. Но можно еще найти на рынке проекты, которые начинали проектироваться несколько лет назад, где высота потолков — 2,5–2,6 м. Это преимущественно проекты бюджетного сегмента», — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Агония надежды. В Петербурге рынок недвижимости растет на опасениях роста цен на жилье

«На сегодняшний день квартиры и помещения в многоэтажных домах имеют самые разные планировки, а в процессе строительства применяются современные технологии. За счет этого обеспечивается довольно широкая вариативность в габаритах помещений — например, высота потолков в офисе может основательно «плавать». Разнообразие позволяет выбирать квартиры в широчайшем диапазоне», — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Существующий ныне стандарт высоты потолка в пределах 2,7 м — очень осознанная и обоснованная цифра. «Шаг этажа в массовом сегменте равен 3 м, из которых 30 см — это ширина перекрытия, плюс несколько сантиметров закладывается под отделку (или под навесные потолки). К нему привязан целый ряд конструктивных и нормативных параметров дома: от размера стандартного лестничного марша и других сборных конструкций до соответствия нормам пожарной безопасности», — объясняет директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.

Без кардинального изменения конструктива компенсировать эту разницу можно будет либо за счет уменьшения толщины перекрытия (прощай звукоизоляция), либо за счет значительного увеличения себестоимости проекта (прощай доступность), говорят эксперты. Поэтому увеличение потолков — инициатива излишняя. «Для новостроек сегмента масс–маркет высота потолков не является ключевой характеристикой, часто клиентам достаточно высоты 2,65 м», — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

«Нельзя сказать, что высота потолка — это какая–то жизненная необходимость, но, безусловно, чем потолок выше, тем в квартире светлее, просторнее, появляется больше возможностей по дизайну. В целом я бы не сказал, что в России есть сейчас какие–то проблемы с высотой потолков. Потолки 2,5 м уже никто не проектирует, как в случае с хрущевками. А в целом все упирается в класс жилья», — рассказывает Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет».

Стандарты строительства и проектирования жилых домов разрабатывались более 50 лет назад. «Сейчас они устарели и не соответствуют современным требованиям, поэтому вполне логично и ожидаемо, что Минстрой готовит им замену. Строительные компании должны возводить комфортные для проживания дома, задавая новый уровень и качество жизни, формируя новые стандарты», — полагает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. По его мнению, высота потолков — не единственный стандарт, который должен быть пересмотрен. «Остро стоит вопрос благоустройства придомовой территории. Лишь малая часть застройщиков Петербурга готова предложить покупателям не только квадратные метры, но и полноценную жилую среду с детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами и минимальной инфраструктурой», — уверен застройщик.

С ним согласна часть экспертов, которые также считают, что в современных домах низкие потолки неприемлемы.

Платить замедленно. Рассрочка от строителя остается востребованным инструментом

«Сейчас многие покупатели устанавливают в квартире системы кондиционирования или дополнительной вентиляции, делают шумоизоляцию. Все это, безусловно, «съедает» высоту потолков. Кроме того, за последние 50 лет средний рост человека в России увеличился примерно на 10 см. Так что потолки 2,7–2,8 м — это оптимальный минимум, который позволяет человеку с ростом, например, 190 см чувствовать себя в квартире комфортно», — уверена Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». «Строгой градации высоты потолков по классам недвижимости нет, однако субъективно клиенты, которые хотят приобрести квартиру в доме бизнес–класса, хотят видеть потолок не менее 2,8 м, в элитном сегменте — от 3 м и т. д., в комфортклассе популярная высота потолков — порядка 2,7 м», — подтверждает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимости Becar Asset Management.

Кроме психологического комфорта надо учитывать и вполне физический аспект: всевозможные испарения, выдыхаемый углекислый газ и прочий грязный воздух концентрируется примерно в метре от потолка. То есть при низких потолках 2,5–2,6 м как раз в районе головы человека среднего роста.

«Если вентиляция помещений недостаточна, что теперь из–за стеклопакетов не редкость, то подобные условия, очевидно, не приносят пользы здоровью», — говорят эксперты.

Введение стандарта неизбежно приведет к росту цен, убеждены застройщики. «При ограничении высотности выход жилья с 1 м2 земли уменьшится. Параллельно увеличатся затраты на строительные материалы. Для многих категорий граждан цена остается ключевым фактором, влияющим на принятие решения о покупке квартиры. Принуждать таких людей покупать более качественный продукт дороже — значит спровоцировать снижение спроса», — полагает Алексей Чижов, руководитель департамента инноваций и развития продукта AAG. «За счет увеличения минимальной высоты потолка в целом дом может потерять один–два этажа, то есть сотни или тысячи квадратных метров продаваемой площади. А это уже негативно скажется на финансовой модели проекта, а значит, в конечном счете на стоимости квартир в доме с уменьшенным количеством этажей», — подсчитывает госпожа Агеева. «Кроме того, в разных районах города есть свои высотные ограничения, и увеличение высоты потолков приводит к потере целого этажа, на котором можно было бы создать квартиры», — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Впрочем, большинство застройщиков придерживаются мысли, что дополнительное регулирование здесь излишне. «Думаю, это тот случай, когда рынок способен самостоятельно регулировать параметры продукта и без законодательных нововведений», — резюмирует Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город».

Источник

Я живу в коммуналке как во дворце The Village поговорил с обитателями самой красивой коммунальной квартиры Петербурга

В конце октября в паблике «Старый фонд» — важном фотохранилище интерьеров дореволюционного Петербурга — опубликовали снимки необычной коммунальной квартиры: сначала — эркер с роскошной лепниной, на следующий день — королевский потолок и камин. Нам стало интересно, как дворцовый блеск сочетается с коммунальной жизнью — мы попросили рассказать об этом жильцов семикомнатной квартиры.

Коммуналка на Суворовском — в доходном доме, построенном архитектором Владимиром Рейсом в начале XX века — малонаселенная: здесь живут пять человек и один рыжий подвижный кот по кличке Томас. Двое жильцов — студенты Мария и Никита — арендуют жилплощадь у собственницы, которая живет в другом месте; свои комнаты они называют «квартирами». Ребята соседствуют с семьей учительницы Елены Сергеевны.

виктор юльев

В начале года три комнаты из семи выкупила семья из Стокгольма: по словам жильцов, «шведы» — как они их называют — периодически приезжают и занимаются ремонтом. «Они отреставрировали лепнину, покрасили стены, обновили паркет, восстановили рамы, фурнитуру. Радостно видеть, как кто-то приводит все это в порядок», — рассказывает Никита. В настоящий момент проход в эти комнаты закрыт; что именно новые хозяева намерены с ними делать, никто из жильцов точно не знает.

У коммуналки непростая структура: незнакомый с нею человек может запросто заблудиться в лабиринте помещений, часть из которых появилась уже после революции, когда новые жильцы отгораживались друг от друга новыми стенами. Впрочем, об истории и этой квартиры, и этого дома известно до обидного мало. В настоящий момент коммуналка, по словам жильцов, единственная в доме. Студенты и школьная учительница соседствуют в нем с богатыми жильцами.

При всей разнице и в возрасте, и в интересах, и в стаже проживания в коммуналке жильцы отзываются о ней схоже, используя такие сравнения, как «дворец» и «замок». Нам они рассказали о плюсах и минусах быта, а также о том, хотели бы они куда-нибудь переехать из апартаментов на Суворовском.

Площадь квартиры

203 м 2

Высота потолков

Количество комнат

Количество жильцов

Учится на художника-керамиста. Стаж проживания в коммуналке — 6 месяцев

Никита

Учится в Восточно-Европейском институте психоанализа. Стаж проживания в коммуналке — 2 месяца

Мария: С поиском этой квартиры нам помог администратор паблика «Старый фонд» Максим. Он нашел комнату на «Авито». Сначала наблюдал, как ее продавали (в итоге выкупила наша хозяйка). А потом моя подруга Аня (сейчас она уже съехала) попросила его дать знать, если он найдет хорошее съемное жилье. И в мае мы сюда заехали. Аренда стоит 15 тысяч рублей за комнату пополам плюс свет. Сейчас выходит около 8 тысяч на каждого.

Никита: Я живу в коммуналке два месяца — с тех пор, как переехал в Петербург из Екатеринбурга учиться на психоаналитика (это отличный город для психоанализа). Мне очень хотелось пожить в настоящей питерской коммуналке, а Маша как раз искала соседа.

Мария: И, кажется, снова ищу, потому что Никита скоро съедет.

Никита: Да, я буду съезжать — не в коммуналку, хватит с меня.

Мария: А я останусь. Главный плюс коммуналки — здесь страшно эстетично. Ты как будто живешь в маленьком замке. Особенно летом хорошо, во время белых ночей, когда рабочий стол был в эркере. Я очень не хочу все это менять на что-то скупое, безвкусное, простое. Высокие потолки, светлые стены, лепнина: к красоте быстро привыкаешь, и отвыкнуть уже сложно.

Но район здесь не самый благоприятный: по улицам шатается много бомжей, пьяницы валяются. Но так же везде, да? Это ведь Питер.

Никита: Кассиры в «Дикси» (магазин расположен на первом этаже дома. — Прим. ред.) местного бомжа, которого можно часто увидеть на углу, называют Дональдом Трампом.

В плане быта в коммуналке все очень свободно: никаких очередей и строгих правил.

Мария: Это из-за того, что нас немного — по сути, две семьи. Иногда Елена Сергеевна просит помыть пол в коридоре, но в основном такие обязанности остаются на нашей совести. Мы порядочные, они порядочные — удается сохранять хорошие отношение. А если бы тут было много людей, пришлось бы делить плиту, писать график дежурств.

Никита: У нас отдельные плита и стиралка, что облегчает быт. А вообще порядком заведует Елена Сергеевна.

Мария: Наша квартира в своем роде единственная. Я сначала думала, что все в доме такие. А потом нам сказали, что зачастую третий этаж в доходных домах — барский, то есть самый лучший. Выяснилось, что у наших соседей напротив никакой лепнины нет.

Вся лепнина уникальная, стоило бы сохранить ее в хорошем виде. Но вот в коридоре лепнина разукрашена какой-то краской, обшарпана. Если бы кто-то (имеется в виду Комитет по охране памятников. — Прим. ред.) за ней следил, этого бы не допустили.

Никита: Здесь видны приметы других времен: например, пятна на паркете, мне кажется, из 50-х. Есть наклейки из 90-х.

Мария: В комоде, который стоит в кладовке и принадлежал бывшим жителям нашей комнаты, лежит альбом с очень старыми красивыми выкройками, нарисованными вручную. Там же лежала шкатулка, на которой написано «1909 год». Она пахла древним деревом.

До меня тут вроде бы жила какая-то пожилая женщина. Хотя сначала я думала, что здесь никто не жил лет десять: когда мы заехали, были огромные слои пыли. Вещи бывших хозяев зачастую оставались на своих местах. Под кроватью я находила зеркала, в шкафу — какие-то халаты. Вещи я в основном выкинула.

Никита: У нас есть чулан — там складируется множество разных предметов из разных эпох: мебель, картина, старые посудины, какой-то хлам.

Про свою комнату я знаю, что прошлый жилец полностью забил окно разными тряпками и одеялами. Дело в том, что, если кровать стоит под окном, может дуть. Это из-за старинных рам. Но устанавливать тут пластиковое окно было бы полной дичью.

Мария: Здесь проходит тонкая грань между старинностью и старьем. Это странное ощущение. Конечно, порой хочется какого-то бытового удобства, и было бы здорово, если бы здесь провели капремонт. Но тогда бы эта комната — а она, по сути, как трехкомнатная квартира — уже не стоила бы 15 тысяч рублей в месяц.

Источник

Как был устроен доходный дом?

Квартиры в доходных домах сдавались в аренду. Впервые такой тип жилья появился в Петербурге в 18-м веке. В 1714 году Пётр I издал указ о возведении в северной столице «образцовых» домов. В противовес деревянной Москве в Петербурге началось строительство каменных кирпичных зданий. Это были типовые застройки, разработанные по проекту архитектора Доменико Трезини для обеспеченных людей. Наиболее крупные из них позже стали доходными домами.

Расцвет строительства такого типа жилья пришёлся на 19-й век. Востребованность доходных домов в этот период объясняется увеличением численности городского населения.

Окна многоэтажных доходных домов выходят на две стороны — во двор и на улицу. Так получается двойная анфилада комнат. Со стороны улицы располагались парадные комнаты для приёма гостей, со стороны двора — спальни. Коридора не предусматривалось. Планировка пространства в доходных домах была свободной, как и функции помещений в них. Такие дома являли собой и жилищные комплексы, и хозяйственно-бытовые. В них нередко располагались магазины.

В доходных домах жили многие представители творческой интеллигенции. Михаил Булгаков с женой Татьяной Лаппа снимал квартиру в доме купца Пигита на Большой Садовой улице в Москве. Соседи писателя стали прототипами героев романа «Мастер и Маргарита», а квартира № 50 этого дома прославилась в качестве «нехорошей квартиры».

Доходный дом купца Шешкова в Москве в своё время приютил многих известных людей. Здесь снимал жильё Антон Чехов. К нему в гости приходили Лев Толстой, Иван Бунин, Владимир Гиляровский. Тут жил архитектор Николай Жерихов — автор проектов доходных домов в престижных районах Москвы.

Доходные дома часто проектировались известными архитекторами и выделялись на фоне остальных фасадов города. Таким, например, является дом Лидваля в Петербурге. Это первая работа архитектора, который впоследствии стал одним из самых модных и востребованных мастеров 20-го века. Здание выполнено в стиле северный модерн.

Доходный дом Никонова представляет образец нечасто встречающегося в Петербурге псевдорусского стиля. Здание известно местным жителям под названием «Дом-пряник». Его фасад изобилует старорусскими мотивами и изразцами.

После Октябрьской революции квартиры в доходных домах стали коммунальными. У многих зданий появились надстройки, которые заметно отличаются от основного фасада дома по дизайну и архитектуре. Сегодня недвижимость в бывших доходных домах также сдаётся в аренду владельцем квартиры или продаётся частникам. Одна из самых серьёзных проблем — отсутствие ремонта. Многие здания буквально рассыпаются, как, например, дом архитектора Хренова на Таврической улице в Петербурге.

Источник