Павелецкая сити высота потолков

Отзыв ЖК «Павелецкая Сити»

Новостройка ЖК «Павелецкая Сити» относится к весьма амбициозным проектам в бизнес-классе. Идея разместить высотки башенного типа на краю промзоны в Даниловском районе ЮАО Москвы. Номинальным застройщиком нового комплекса выступает ООО Специализированный застройщик «Дубининская 59», девелоперы проекта — известные группы компаний МР Групп и Левел Групп. Судя по проектной декларации, застройщик учрежден именно под этот проект Левел Групп.

Особенности и отличительные черты новостройки

На относительно небольшом участке в середине расстояния между ТТК и Садовым кольцом с севера на юг и между улицей Дубининская и станцией Москва-Товарная Павелецкая (Дербеневская) будет возведено пять корпусов 9-18-28-46-46 этажей с подземным паркингом, дизайнерскими входными группами, объектами коммерческой инфраструктуры и благоустроенной закрытой территорией.

Корпусам присвоены не только номера, но и имена — Грейс, Мэрилин, Чарли, Марлон, Фрэнк. Это входит в архитектурно-дизайнерскую концепцию проекта, разработанного бюро СПиЧ. Вообще с командой разработки комплексу ЖК «Павелецкая Сити» повезло — архитектурой занималось бюро SPEECH, дизайном входных групп Архитектурное бюро Олега Клодта, проектированием благоустройства мастерская ADM.

Архитектурная концепция и решение. Пять домов башенного типа имеют выраженную вертикальную составляющую пилонного типа, в основе которой лежит идея американских небоскребов. Авторы проекта утверждают, что здесь должна просматриваться отсылка к первой трети прошлого века и образу «Эмпайр Стейт билдинг». Эффект подчеркивают крупные элементы остекления, в том числе и углового, навесные фасадные системы с плитами натурального камня и металлическими вставками, выступающие элементы рельефа.

Планировочная составляющая. На небольшом участке, если судить по очень примерному плану из буклета, дома расположены уступами. Высотная доминанта смещена к югу и западу. Два корпуса по 46 этажей и один 28 этажей образуют треугольник с зоной отдыха в середине. Еще два корпуса дополняют композицию, создавая перепад высот и рельефность на изначально плоском участке.

Конструктивная составляющая. Дома строятся по проверенной на практике каркасно-блочной (монолитно-кирпичной) технологии. Основу составляют несущие конструкции из монолитного бетона с перекрытиями. Простенки заполняются блоками, формируется навесная фасадная система с выступающими за линию остекления рельефными элементами.

Подземный паркинг и инфраструктурные объекты являются элементами общего стилобата с эксплуатируемой кровлей, территория получается закрытой для машин и посторонних людей.

Идея производит благоприятное впечатление, если учесть, что строительство ведется на территории, где раньше располагались промзоны. Всего проектом предусмотрено 902 квартиры, 409 машиномест (37 наземных), 238 кладовых для вещей на уровне паркинга и первого подземного уровня.

Некоторые технические особенности из проектной документации

Далее стоит указать на некоторые особенности, отмеченные в заключении экспертизы проектной документации:

по результатам обследования участка установлено его состояние как естественно подтопленного, при этом воздействие грунтовых вод приведет к экономическому ущербу в размере 37,5 — 42,5 % от общей стоимости здания через 50 лет его эксплуатации (заключение экспертизы проектной документации);

проведенные исследования показали, что исходные грунты на участке строительства относятся к допустимой, умеренно опасной и опасной категории по загрязнению тяжелыми металлами, к чрезвычайно опасной по бензапирену;

на глубину от 1 до 6 метров распространяются слои грунтов со строительным мусором и асфальтом, песком различного происхождения, чем и объясняется частичное загрязнение территории;

первый водоносный горизонт «верховодка» обнаружен на глубине около полутора метров от поверхности, второй на глубине около 23 метров, поэтому на начальном этапе строительства проводилось водопонижение, цель которого — защитить фундаментный монолит и подземные этажи от воздействия грунтовых вод при весеннем таянии снегов.

Перечисленные особенности не говорят о том, что «здесь что-то не так», проектировщики учитывают такие особенности. Опасные грунты будут изыматься с заменой на песок, водоотведение понизит уровень верховодки. Для упрочнения основания проектировщики заложили в конструкции корпусов свайные вертикальные уплотнения и достаточно массивные железобетонные колонны в основной части. Но внимательный покупатель, учитывающий стоимость квартир в ЖК «Павелецкая Сити», должен обратить на это внимание. Участок под строительство находится в аренде до середины 2025 года.

Сроки строительства и официальный сайт проекта ЖК «Павелецкая Сити»

Строительство ЖК «Павелецкая Сити» началось в 2018 году. На официальном сайте новостройки указано, что окончание строительства и сдача корпусов намечены на второй квартал 2023 года. Сроки и темпы строительства, судя по фото и видео со строительной площадки, соответствуют заявленным темпам. Сроки сдачи проекта не разделены на очереди. Проекты МР Групп в большинстве случаев не затягиваются.

Официальный сайт ЖК «Павелецкая Сити» можно найти по основному названию, но следует учитывать, что отчасти информация повторяется и на еще одном сайте, связанном с МР Групп.

Раздела документов на основном сайте нет. В самом конце страницы имеется ссылка на документы, которые были выложены на официальный портал Минстроя РФ («Наш дом.рф») по корпусам. Это вполне нормальная ситуация, если застройщик хочет продемонстрировать прозрачность проекта. На официальном сайте выложен рекламный буклет. Мы обратили внимание на небольшую схему, выложенную на официальном сайте — там отсутствует железная дорога, станция Москва Товарная Павелецкая и территория между корпусами и рельсами, относящаяся к колбасному заводу. На самом деле расстояние до реки гораздо больше, и прямого выхода к реке нет.

Продажа квартир в новостройке

На двух официальных сайтах новостройки нет подробного описания условий окончательной регистрации договора и прочих подробностей. Их можно найти в выложенных документах, в теле проекта ДДУ. Продажа квартир бизнес-класса в ЖК «Павелецкая Сити» ведется в соответствии с новой редакцией 214-ФЗ с размещением средств дольщиков на эскроу-счетах в Сбербанке. Информация содержится в проекте ДДУ и на портале Минстроя, где новостройка отмечена как проверенная. Ипотеку предоставляют крупные банки. Остальные подробности следует узнавать у менеджеров по продажам. Купить квартиру в ЖК «Павелецкая Сити» можно и с полной оплатой, и с привлечением кредитных средств.

Квартирография и планировки в новостройке

Планировки квартир в корпусах ЖК «Павелецкая Сити» схожие, что объясняется башенным форматом строений.

корпус 1 — 210 квартир (все форматы);

корпус 2 — 281 квартира (все форматы и пентхаусы);

корпус 3 — 294 квартиры (без студий и четырехкомнатных, пентхаусы);

корпус 4 — 85 квартир (студии, однокомнатные, трехкомнатные);

корпус 5 — 32 квартиры (однокомнатные, трехкомнатные).

Распределение площадей от студий (20 — 29 кв.м) и однокомнатных (35 — 46 кв.м), до двухкомнатных и трехкомнатных с учетом переходных планировок в евроформате (54,9 — 97,3 кв.м) и четырехкомнатных (99,36 — 138 кв.м). Пентхаусы до 172,3 кв.м, но на момент написания обзора (ноябрь 2020 г) планировки пентхаусов на сайты не выложены.

Стоит обратить внимание, что при выборе квартир учитывается не только количество комнат, но и площадь — евроформат позволяет проектировщикам поместить квартиры с единым пространством кухни-гостиной в разные варианты планировок. Грань между однокомнатной и двухкомнатной квартирой стирается, как и между другими соседними категориями. Проектировщикам удалось сформировать предложение с большим разбросом площадей за счет евроформата с условным количеством комнат.

Поэтажные планы корпусов в подробностях на официальном сайте проекта найти не удалось. В планировках квартир приводится весьма примерная схема этажа, из которой понятно, что на площадку выходит по 5 — 6 квартир, что вполне объясняется башенным форматом корпусов.

Отделка квартир бизнес-класса в ЖК «Павелецкая Сити»

Застройщик намеревается передавать квартиры покупателям в состоянии предчистовой базовой отделки. Судя по тексту проекта ДДУ, в отделку будет включено выравнивание стен, пола и потолков, разводка проводов и труб, установка стеклопакетов остекления, подготовка выводов под раковины, душ, прочую сантехнику. Застройщик обещает проложить фреонопровод для кондиционера и обустроить вывод дренажа от кондиционера в канализацию. Относитель установки розеток, выключателей и сантехники, оформления отделки, ее включения в общую стоимость покупки квартиры лучше спросить у менеджеров офиса продаж. До середины 2023 года планы застройщика могут поменяться.

В заключении экспертизы проектной документации сказано, что межквартирные перегородки будут выполнены из пеноблоков (200 мм), а межкомнатные внутриквартирные — из гипсокартона на алюминиевом профиле в два слоя. Как это скажется на распространении звуков, предсказать сложно.

Инфраструктура и внутреннее благоустройство новостройки

Несмотря на внушительный список объектов инфраструктуры в рекламном буклете ЖК «Павелецкая Сити», реальность не так радужна. Новостройка находится на территории бывшей промзоны. Если смотреть на карту в режиме спутника, то можно обнаружить вокруг небольшие пятна жилой застройки и множество автоцентров, размещенных в бывших производственных корпусах. С востока железная дорога и колбасный завод.

В относительной доступности два детсада на западе, две школы в пределах километра, еще одна на юго-юго-западе (с дошкольным отделением). Поблизости есть пара магазинов повседневного спроса и медцентр. Инфраструктурная насыщенность в ближайшем окружении невысокая. Вокруг находятся в основном административные здания, модульные контейнерные сооружения, бывшие производственные цеха (заключение экспертизы проектной документации).

Проектировщики частично компенсируют отсутствие инфраструктуры вокруг комплекса созданием детского центра развития (кратковременного пребывания) на 150 мест, кафе и магазинов, небольшого гипермаркета, пекарни, салона красоты и двух интерьерных салонов.

Благоустройство территории включает озеленение, создание зон отдыха и прогулок, зоны воркаута. Закрытый для машин двор будет огорожен и оборудован охранными системами. Особое внимание проектировщики уделили авторской планировке и отделки лобби с колясочными, помещениями мойки лап и изысканными интерьерами.

С учетом неразвитого окружения шаговой доступности и некоторых усилий застройщика по компенсации объектами внутренней инфраструктуры, можно оценить ситуацию на 6 баллов. Для бизнес-класса с заявленными серьезными амбициями этого явно недостаточно.

Местоположение и транспортная доступность ЖК «Павелецкая Сити»

Новостройка бизнес-класса ЖК «Павелецкая Сити» находится в Даниловском районе ЮАО Москвы, на улице Дубининская, 59 — 69. Это территория между ТТК и Садовым кольцом, своего рода «пояс бизнес-класса» Москвы, в котором преобладают проекты, реализуемые в процессе реновации промзон. Судя по окружению и планам обновления района, новый ЖК должен стать драйвером и первопроходцем в деле превращения бывшего промышленного района в респектабельный.

Транспортная доступность и маршруты для автомобилистов

Транспортную доступность новостройки обеспечивают наземные маршруты в сторону станций метро Павелецкая (на север), Тульская (на юг), Серпуховская — Добрынинская (на северо-запад). Расстояние до станций метро не менее одного километра, ближе всего находится Павелецкая. До нее можно дойти пешком минут за 15 — 20 или доехать на общественном транспорте (3 остановки) по Дубининской. До Тульской придется проехать 5 — 7 остановок. Назвать это шаговой доступностью сложно.

Маршруты для автомобилистов

Единственной улицей, по которой можно попасть на Садовое кольцо (на север) или на ТТК (на юг) остается довольно узкая и загруженная Дубининская. Она же выводит на Подольское и Варшавское шоссе через Даниловский вал и развязки в районе Серпуховского вала и Тульской эстакады. На север — Замоскворечье, на восток — за железной дорогой Дербеневская набережная. Доехать до Садового кольца при отсутствии пробок можно минут за пять, до ТТК примерно за 7 — 10. Но после ввода корпусов в эксплуатацию нагрузка на Дубининскую значительно возрастет.

Паркинг и стоянки

В ЖК «Павелецкая Сити»строится подземный паркинг на 372 места (13-22 м. кв) с выходами прямо из лифтов и односторонними въездами и выездами. Еще 37 мест обозначены как гостевые. Учитывая особенности района, вариантов оставить машину вне этих мест практически не остается. Соотношение машиномест и квартир для бизнес-класса в районе с проблемной парковкой выглядит не лучшим образом — меньше чем половина.

Учитывая удаленность метро, минимальный выбор для автомобилистов и грядущий дефицит машиномест, мы готовы оценить местоположение и транспортную доступность ЖК «Павелецкая Сити» на 7 баллов — в плюсе здесь близость центра и относительная доступность ТТК и Садового кольца.

Общее впечатление от новостройки ЖК «Павелецкая Сити»

Мы анализировали новостройку ЖК «Павелецкая Сити», учитывая амбиции застройщика и цены на квартиры в бизнес-классе. К обычным для комфорт- и стандарт-класса критериям в бизнес-классе добавляется архитектурная, стилистическая и эстетическая составляющая, рассматривается соотношение количества квартир и машиномест, уделяется особое внимание приватности и насыщенности современными технологическими решениями.

Начнем с несомненно положительных моментов новостройки.

Прозрачность и надежность. Учитывая размещение средств на эскроу-счетах Сбера и проектное финансирование Сбером, риск срыва проекта или серьезного затягивания сроков минимален. Возврат средств дольщиков при срыве гарантирован.

Архитектурная концепция и эстетическая часть проекта. Это как минимум интересно и стильно. Жить в современных корпусах, вызывающих ассоциации с американскими небоскребами могут позволить себе люди определенного статуса. Планировочное решение рационально для небольшого участка, дизайн корпусов красив и индивидуален.

Планировки квартир. Разработчики смогли найти баланс между рационализмом и уровнем комфорта — планировок не так уж и много, но они дают неплохой спектр решений для выбора. Евроформат использован разумно, с возможностью опираться не на «комнатность», а на организацию пространства. Классика представлена в достаточном количестве. Радует выбор между полноценными гостевыми санузлами и санузлами попроще, это сказывается на стоимости квартиры. Наличие постирочных комнат и гардеробных зон, углового остекления вполне соответствует запросам покупателя в бизнес-классе. Проектировщики не поскупились на площадь кухни.

Приватность. Огороженная и закрытая от посторонних территория без автомобилей — это очень важный момент. Особенно если учесть промзоны вокруг. Проработка лобби как своего рода входных зон обеспечения поднимает уровень приватности, как и возможность попасть в паркинг из лифта, и небольшая плотность заселения этажей.

Технологическая насыщенность. Приложение для доступа в корпуса, отвод конденсата от кондиционеров, автономная дизель-генераторная электростанция — признаки современных решений для требовательного покупателя и жильца.

Конструктивное решение корпусов проверенное, хорошо отработанное на практике. Со стороны девелоперов не ожидается сюрпризов. Уровень предчистовой отделки квартир не навязывает покупателю сторонних решений, но позволяет миновать утомительный и затратный этап подготовки к заселению.

Некоторые недостатки или спорные пункты

Не всем покупателям квартир в новостройке понравится:

отсутствие балконов и лоджий — в башенных корпусах с навесными фасадными системами это всегда проблема, но вот в девятиэтажке такая возможность была бы очень кстати;

в классических планировках часто встречаются комнаты по 10 — 11 кв.м, что непривычно для многих покупателей, даже с учетом просторной кухни-гостиной;

с учетом отсутствия поблизости парковок, количество машиномест оказывается недостаточным для бизнес-класса, а удаленность от метро создает проблему, как и постоянная загруженность улицы Дубининской;

отсутствие развитого окружения, явно промышленный район вокруг, близость товарной станции, вид из окон получат только покупатели квартир выше 20-го этажа, остальным придется любоваться крышами, а впоследствии и стройками при реновации района;

отсутствие поблизости мест для прогулок — даже с учетом собственной территории и зоны отдыха, погулять вне двора становится проблемой.

Самый большой вопрос возникает при изучении проектной документации. А именно — пункт о высоком риске экономических потерь через 50 лет эксплуатации, поскольку эти потери распределятся по квартирам и общедомовому имуществу. Если речь идет об инвестировании, то вероятность снижения стоимости недвижимости в такой короткий период становится неудобной для покупателя. Все зависит от позиции УК, а она будет связана с девелопером МР Групп. Хорошо это или плохо? Покажет только время.

Мы оценили баланс преимуществ и недостатков ЖК «Павелецкая Сити» на 7 баллов, поскольку район имеет перспективы, а застройщик со своей стороны пытается компенсировать его недостатки.

Источник